Tabelle millesimali calcolo

La metodologia per la redazione, ad esempio delle tabelle millesimali generali (che esprimono le quote sulla proprietà comune) sono stabilite dalla superficie reale o volume delle varie unità immobiliari (appartamenti, negozi, sottotetti, ecc.) adattate con particolari coefficienti, questi coefficienti tengono conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche di tutti i vani, calcolando così la superficie virtuale o volume virtuale. Ad esempio, i coefficienti più usati sono coefficiente di destinazione, di esposizione, di illuminazione, ecc., ma essi sono arbitrari e dipendono dalla sensibilità del tecnico. La somma delle superfici virtuali di tutte le unità immobiliari viene rapportata a mille e con semplice procedimento aritmetico (facendo una proporzione) si giunge alla compilazione della tabella millesimale. Le tabelle non possono tenere conto del valore locativo dell'immobile, per legge, ma tengono conto, per lo più, delle superfici, ai quali valori vengono applicati i coefficienti riduttivi di cui al Decreto del Ministero dei lavori pubblici 26 marzo 1966, n. 12480

È tuttavia compito del tecnico verificare e valutare i valori riduttivi suggeriti dalla Circolare Ministeriale LL. PP. 12480/1966, in relazione alla situazione esistente. Detti valori possono infatti essere calcolati e determinati dal Tecnico sulla base della Circolare Ministeriale LL.PP. del 04 dicembre 1964, n. 9836. È costume usuale non procedere tuttavia alle calcolazioni laboriose della circolare n. 9836/1964 e applicare i coefficienti del metodo speditivo suggerito dalla circolare n. 12480/66. Tuttavia, sebbene il metodo speditivo sia più agevole e comprensibile, anche a chi non abbia cognizioni tecniche, e dia risultati generalmente corretti, il metodo scientifico suggerito dalla Circolare LL.PP. N. 9836/64 è da ritenersi più corretto.

Il tecnico può anche avvalersi di appositi programmi per computer come ausilio nell'operazione. In taluni casi è comunemente preso in considerazione il volume delle unità immobiliari, in luogo delle superfici, poiché vi è differenza di altezze utili tra le varie unità (situazione tipica nei palazzi antichi), ovvero dovrà considerarsi un coefficiente di altezza che tiene conto delle differenze di spazi (è chiaro che in ambiente più alto ha un coefficiente maggiore poiché è suscettibile di un maggior utilizzo ad esempio con la creazione di un soppalco).

L'applicazione dei coefficienti correttivi è oggetto di forti discussioni e contrasti tra i condomini che si ritengono danneggiati dall'applicazione dei valori anziché altri.

Il D.M. del '66, nato per l'edilizia economica popolare, è solo un riferimento su cui il tecnico, incaricato alla redazione delle tabelle, si basa per determinare il coefficiente più appropriato.

Il metodo che elimina tutti i coefficienti correttivi, e quindi tutte le discussioni conseguenti, è quello della determinazione del valore di ciascuna unità immobiliare, la cui somma determina il valore complessivo dell'intero edificio condominiale.

La riforma del catasto fabbricato ha previsto l'inserimento delle superfici lorde, quindi commerciali, delle unità immobiliari, oltre al già presente indicatore dei vani. Orbene, se a tali superfici si applica il prezzo a metro quadro indicato nell'Osservatorio Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate, otteniamo il valore di mercato di ciascuna unità immobiliare e quindi il valore complessivo dell'intero stabile. Con i valori così ottenuti è facile ragguagliare il tutto in millesimi di proprietà.